La surélévation d’une maison — c’est-à-dire l’ajout d’un étage ou l’élévation du faîtage d’un bâtiment existant — est un projet structurant qui modifie l’aspect, la volumétrie, les charges et souvent la destinée d’un logement. En 2025, plusieurs lois, règlements et dispositifs fiscaux encadrent précisément ces travaux. La Maison Des Travaux Alès vous explique ce qu’il faut savoir avant de se lancer.


Les autorisations d’urbanisme : permis de construire ou déclaration préalable


Tout projet de surélévation modifie non seulement l’aspect extérieur du bâtiment, mais aussi sa volumétrie. Il est donc soumis à une autorisation d’urbanisme.
Si la maison est située dans une zone urbaine couverte par un Plan Local d’Urbanisme (PLU) :

  • Si la surface créée par la surélévation est ≤ 20 m², une déclaration préalable de travaux suffit.
  • Pour une surface entre 20 m² et 40 m², selon les cas, la déclaration préalable est encore applicable, sauf si elle fait passer la surface totale de plancher au-delà de 150 m². Si dépassement, il faut un permis de construire.
  • Pour toute superficie créée > 40 m², le permis de construire est exigé.


Hors zone urbaine couverte par un PLU :

  • Jusqu’à 20 m², souvent la déclaration préalable.
  • Si plus de 20 m², le permis de construire est généralement requis.


Dans les zones protégées (monuments historiques, sites classés ou inscrits, secteur abords, etc.), des règles supplémentaires s’appliquent : l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) doit souvent être consulté et les délais d’instruction peuvent être plus longs.

Si la surface totale après travaux dépasse 150 m², le recours à un architecte est obligatoire.


Les règles de copropriété


Si la maison fait partie d’un immeuble en copropriété, ou dans le cas d’une surélévation d’immeuble collectif :

  • La loi ALUR (et le statut de la copropriété, loi n°65-557 du 10 juillet 1965) prévoit que le vote en assemblée générale pour une surélévation se fasse à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Toute clause du règlement de copropriété exigeant unanimité ou majorité absolue plus sévère est réputée non écrite.
  • Le droit de surélévation constitue un droit réel lié aux parties communes ou accessoires selon le cas. Cela signifie qu’il peut être considéré comme un élément intégré dans la copropriété.


Règles issues du PLU et contraintes locales


Même si le cadre national fixe des seuils et obligations, chaque commune dispose de son PLU ou document équivalent (Plan local d’urbanisme, Carte communale, etc.). Ces documents peuvent imposer :

  • Une hauteur maximale du bâtiment (faîtage ou fausse-faîtage) à respecter. 
  • Des contraintes de matériaux, de couleurs, de forme de toiture, etc., pour préserver l’harmonie architecturale du quartier.
  • Des règles de vis-à-vis, de lumière, d’ensoleillement, notamment dans les zones densément bâties.
  • La compatibilité structurelle : la charpente, les fondations, la structure porteuse doivent pouvoir supporter la surcharge apportée par la surélévation. Une étude structurale / un dossier technique est souvent exigé dans le permis de construire.


La réglementation environnementale et énergétique


Les nouveaux travaux, même en surélévation, sont soumis à la Réglementation Environnementale 2020 (RE2020). Cette réglementation implique notamment des exigences d’isolation thermique renforcée, de performance énergétique, d’utilisation de matériaux durables ou moins émissifs.
Il faut veiller aux impacts en matière d’énergies, d’isolation phonique et thermique, conformément aux standards et labels requis selon la zone géographique.


Dispositions fiscales liées à la surélévation

 

  • Exonération de la plus-value résultant de la cession d’un droit de surélévation : la loi de finances 2025 prolonge jusqu’au 31 décembre 2026 l’exonération de la plus-value pour les personnes physiques ou sociétés soumises à l’impôt sur le revenu.

Le droit de surélévation est défini comme un droit réel consistant à élever verticalement les façades et rehausser le faîtage. Si la surface concernée par la surélévation excède 20 m², un permis de construire est nécessaire ; en dessous, une déclaration préalable suffit.


Pénalités et obligations en cas de non-respect


Réaliser une surélévation sans autorisation d’urbanisme expose à des sanctions : la mairie peut exiger la remise en l’état ou engager une procédure de démolition selon la gravité.
Le non-respect du règlement de lotissement ou du règlement de copropriété peut conduire à des contentieux.
En cas de surélévation mal conforme aux normes (sécurité, structure, isolation, permis, PLU, etc.), les assurances peuvent refuser de couvrir des sinistres, ou les services d’urbanisme peuvent imposer des amendes.

 

Pour tous vos projets de surélévation de maison, faites appel à notre courtier en travaux de La Maison Des Travaux Alès.